HomeCategory Kentsel Dönüşüm Hukuku

1. Riskli Yapı Nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, ülkemizde sıkça karşılaşılan afet riskini azaltmak ve güvenli yaşam alanları oluşturmak amacıyla çıkarılmıştır. Bu Kanun kapsamında “riskli yapı” kavramı oldukça önemli bir yer tutar. Son yıllarda yaşadığımız afetler nedeniyle  kentsel dönüşüm uygulamaları ve projeleri yoğun bir şekilde hayata geçirilmektedir. Uygulamalar yapı maliklerinin mülkiyet haklarını doğrudan ihlal eden işlemlere de sebep olabilmektedir.  Bu sebeple tarafımıza birçok kez riskli yapı kararı, itiraz süreci ve iptal davası ile ilgili sorular gelmektedir. Bu yazımızda sizi riskli yapı tanımı, itiraz ve iptal davası hakkında olabildiğince bilgilendirmeye çalışacağız.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 1. maddesine göre, Kanun’un amacı, riskli yapıları fen ve sanat norm ve standartlarına uygun hâle getirmek, bunların maliklerine sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemedir.

Riskli yapı kavramı, 6306 sayılı Kanun md.2/1 (d)’de tanımlanmıştır.

Buna göre, riskli alan içinde (6306 sayılı Kanun md.2/1 (c)) veya dışında olup da ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıya riskli yapı denir.

Basitçe açıklamak gerekirse,

• Ekonomik ömrünü tamamlamış: Yapının kullanım ömrü dolmuş ve artık güvenli bir şekilde kullanılamayacağı anlamına gelir.
• Yıkılma veya ağır hasar görme riski: Deprem, sel gibi doğal afetlerde veya diğer nedenlerle yıkılma veya ağır hasar görme olasılığı yüksek olan yapılar riskli olarak değerlendirilir.
• İlmi ve teknik verilere dayalı tespit: Bir yapının riskli olup olmadığı, mühendislik raporları, yapı denetim sonuçları gibi bilimsel verilere dayanarak tespit edilir.

Kanun’un genel gerekçesinde ise riskli yapıları ifade etmek üzere hâlihazırda yaşanabilirlikten uzak, köhnemiş, can ve mal emniyeti bakımından riskli ve görüntü itibarı ile de çirkin olan yapılardan söz edilmiştir.

“Riskli yapı” ifadesinde yer alan “yapı” kavramı 3194 sayılı Kanun’da tanımlanmış olup, binalar da bu kavramın içinde değerlendirilmektedir. Bu nedenle yapı kavramı, bünyesinde binayı da kapsayan fakat kapsamı daha geniş olan bir kavramdır. Bu tanımlar çerçevesinde zemini yapılaşmaya elverişli olmayan bir alanda yer alan “yapı” riskli yapı niteliğinde olacaktır.

Riskli yapı kavramının tanımında belirtilen “ekonomik ömrünü tamamlamış yapı” ifadesi ile ne anlatılmak istenildiği, 6306 sayılı Kanun’da veya 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilmemiştir. Uygulamada binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olup olmadığı hususu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisans verilen kurum veya kuruluşlar tarafından tespit edilmektedir.

Doktrinde; teknik ve fiziki nedenlerle doğrudan kullanılması imkânı kalmayan veya tamirinin mümkün veya ekonomik olmaması nedeniyle kullanılmasında yarar görülmeyen yapıların ekonomik ömrünü tamamlamış yapı niteliğinde olduğu ifade edilmektedir.[1]

[1] Onur Kaplan; İdare Hukuku yönünden afet riski altındaki alanların kentsel dönüşüm süreci,Yüksek Lisans Tezi, (https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp)

2. Riskli Yapı Tespiti

Yapı malikleri yapılarını, Çevre, Şehicilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespitini yaptırabilirler. Bu aşamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Yapı maliki olmayan birinin talebine istinaden riskli yapı tespiti yapılması mümkün değildir.

Ancak, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya Belediyeler de riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. Riskli Yapılar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.

Yapılan tespitler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapı, tespiti yapan kurum ve kuruluşlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya yetki verilmesi halinde Belediyeye bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri veya Belediyeler raporları inceler, uygun bulunan tespitlere ilişkin şerh bildirimi ilgili tapu müdürlüğüne iletilir.

3. Riskli Yapı Tespiti Raporuna İtiraz

4. Kiracılar Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edebilir Mi? (Dava Açma Ehliyeti)

Riskli yapı kararının malikin tasarruf hakkı alanında kalması ve mülkiyet hakkına ilişkin olması sebebiyle bu işleme karşı itiraz hakkı ve dava açma ehliyetinin bulunmadığı sonucuna varılmaktadır.

İstanbul BİM tarafından verilen yakın tarihli bir istinaf kararında da; “İdare Mahkemesince, taşınmazın yıkımı ve tahliye edilmesine ilişkin işlemlere karşı sadece taşınmaz malikinin dava açma hakkı olduğu gerekçesiyle kiracı tarafından açılan davanın ehliyet yönünden reddine karar verildiği görülmekte ise de; dava konusu yerde kiracı konumunda olduğu konusunda tartışma bulunmayan davacı tarafından riskli yapı kararının malikin tasarruf hakkı alanında kalması sebebiyle bu işleme karşı dava açma ehliyeti bulunmasa da, yapının yıkım ve tahliyesi işlemlerinden menfaatleri de etkileneceğinden, bu işlemlere karşı dava açma ehliyetlerinin bulunduğunun kabulü…” gerektiği belirtilmiştir. (İstanbul BİM 6. İdare Dava Dairesi, 30.09.2020 tarihli ve 2020/1062 E., 2020/934 K. sayılı kararı)

5. Dava Açma Süresi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinin 9. fıkrasında bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceği düzenlenmiş ve özel bir dava açma süresi öngörülmüştür.

Ancak;  Danıştay içtihadı uyarınca idarece davacıya özel dava açma süresi konusunda özel bir bildirim yapılmaması halinde dava açma süresi genel dava açma süresi olan 60 gün olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

Riskli yapı tespiti raporuna karşı 15 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi halinde dava açma süresinin hesaplanması bakımından Danıştaya göre;”… itirazın değerlendirilip karara bağlanması konusunda belirli bir sürenin belirtilen 6306 sayılı Yasada ve Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenmediği, bununla birlikte anılan Yasa ve Yönetmelikte yapılan itiraz üzerine kaç gün içinde karar verileceği hususunun düzenlenmemiş olmasının, bu konuda yapılan itirazın üzerinden uzunca bir süre geçtikten sonra da karar verilebileceği sonucunu doğurmayacağı açıktır. Bu itibarla, gerek ilgililerin idareye başvurması gerekse idari yargı yerlerinde dava açma konularını düzenleyen, genel kanun niteliğindeki 2577 sayılı Kanunun 11. maddesi hükmünün bu konuda uygulanabileceği sonucuna varılmış olup, riskli yapı tespit işlemine karşı yapılan itiraz üzerine altmış gün içinde cevap verilmezse itirazın reddedilmiş sayılacağının kabulü gerekmektedir.” (Danıştay 14. Daire, 18.01.2017 tarihli ve 2016/626 E., 2017/175 K. sayılı kararı)

6. Yargısal Denetimde Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılması Gerekliliği

Herhangi bir yapının riskli olup olmadığı bilimsel ve teknik incelemeyi gerektirmesi, konunun hukuki bilgiyle çözülebilmesi imkanı olmayan konular arasında olması nedeniyle uyuşmazlığın mahkemelerce dosya üzerinden verilen kararla çözümlenmesi mümkün değildir.

Mahkemece; davacıların iddiaları ile dosyada bulunan bilgi ve belgeler dikkate alınmak suretiyle aralarında jeoloji mühendisi ve inşaat mühendisi gibi uzmanlardan oluşturulacak bir heyet ile, yapı alanında keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması ve bunun sonucunda düzenlenecek raporun incelenip değerlendirilmesi suretiyle karar verilmesi gerekmektedir. (Danıştay 6. Daire, 12.05.2020 tarihli ve 2019/7299 E., 2020/4163 K. sayılı kararı)

 7. ÖRNEK YARGI KARARI

İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY :

Dava, İstanbul İli, A1 İlçesi A2 Mahallesi, 610 pafta, 128 parsel sayılı 2 nolu bağımsız bölümünün mülkiyeti davacıya ait yerde bulunan taşınmazın ilgili riskli yapı kararı verildiğinin öğrenilmesi üzerine davacı tarafından itiraz edildiği, itiraza verilen cevapta “riskli yapı belirtmesine başka bir malik tarafından itiraz edildiği, bu itirazın 15527817 sayılı riskli yapı tespitine dayanılarak 25/11/2013 tarih ve 10-1 sayılı karar ile reddedildiğinin” bildirildiği, davacının tüm bunları 15/04/2016 tarihinde öğrendiğinden bahisle 25/11/2013 tarih ve 10-01 sayılı Heyet raporu ile itirazının reddine ilişkin 04/04/2016 tarih ve E.11313 sayılı işlemin iptali istemiyle açılmıştır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

Dava dosyasının incelenmesinden, İstanbul İli, A1 İlçesi, A2 Mahallesi, A3 Sokak, 28 pafta, 610 ada, 128 parselde yer alan taşınmazın riskli yapı olarak tespit edildiği, riskli yapıya karşı yapılan itirazı reddedildiği, davacının daha sonra yaptığı itirazın da aynı kapsamda daha önce inceleme yapıldığı gerekçesiyle reddedilmesi üzerine yapının riskli olmadığı iddiasıyla söz konusu işlemlerin iptali istemiyle bakılmakta olan davanınaçıldığı anlaşılmaktadır.

Mahkemesince keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın dosya üzerinden yapılan değerlendirme sonucunda “Bu durumda, yukarıda metni verilen mevzuat uyarınca lisanslandırılan bir yapı denetim şirketince düzenlenen ve tamamen bilimsel kriterler çerçevesinde hazırlanan raporda yapının riskli olduğunun belirtilmesi üzerine idarece yapının riskli olarak tespitine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı, dolayısıyla bu işleme karşı yapılan itirazın reddine dair dava konusu işlemde de hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.” gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği görülmekte ise de; dava konusu yapının riskli olup olmadığı bilimsel ve teknik incelemeyi gerektirmesi, konunun hukuki bilgiyle çözülebilmesi imkanı olmayan konular arasında olması nedeniyle ilk derece mahkemesinin dosya üzerinden verdiği kararda bu açıdan isabet görülmemiştir.

Olayda, dava konusu yapının diğer maliklerinden bir kısmının de yapının riskli olmadığı gerekçesiyle İstanbul 10. İdare Mahkemesinde 2016/781 esas sayısına kayıtlı dava açıldığının görüldüğü, bu davada “ret” çıkması üzerine istinaf incelemesi için dosyanın Dairemizin 2017/2107 esasına kaydedildiğinin tespit edildiği, söz konusu davada bilirkişi incelemesi yapılarak rapor alındığı görülmüş olup, yapının aynı yapı olması nedeniyle bilirkişi raporunun olayımızda da esas alınabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Yukarıda anılan dosyada mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup düzenlenen bilirkişi raporunda özetle;dava konusu binanın Riskli Yapı olarak nitelendirilip işlem tesis edilmesi;

a- İdari yönden 6306 Sayılı Kanun ile Uygulama Yönetmeliği’nde öngörülene uygun şekilde sürecin işletilmesine ve b- Teknik yönden ise 2007 Deprem Yönetmeliği’ne (DBYBHY) uygun Riskli Bina Tespit Raporu düzenlenmesine,bağlı olduğu,başka bir değişle Uygulama Yönetmeliği’ne göre dava konusu binanın riski olduğunun tespiti Riskli Bina Tespit Raporu ile yapıldığından, 2007 Deprem Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanacak Rapor ile yapının riskli olduğunun belgelenmesi ile mümkün olduğu, ayrıca yapılan işlem ve tebligatların Kanun ile Uygulama Yönetmeliği’nde öngörülen sürece uygunluğu irdelenmesi gerektiği,bu çerçevede dava konusu Riskli Yapı Tespiti’nin onaylanmasından binanın maliklerince yıktırılmasına dair bildirimde bulunulmasına kadar yürütülen idari işlemler değerlendiriliğinde bazı davacılara tebligat yönünden Kanun’un öngördüğü usule aykırı davranıldığı ve Kanun’da verilen süreler tamamlanmadan ilgili hizmetlerin durdurulması süreci başlatılmasının Uygulama Yönetmeliği’ne uygun olmadığı, dava konusu yer tapu kaydında “Altında pasaj halinde 15 dükkânı olan kâgir apartman“ olarak tanımlansa ve Riskli Yapı Tespit Raporu’nda söz konusu parselde “Bozca Keşkül sokak’taki No:1 Yapısı ile aynı parselde başka bir nitelikli yapı bulunmadığı” belirtilmiş olsa da; dosyada bulunan İstanbul İl Özel İdare Müdürlüğü A1 Memurluğu’nun 25.04.1983 tarih ve 178 sayılı A1 Şube Müdürlüğü’ne yazısında; ilgili parsel ve “69.75.121 kapı sayılı yerde 17.09.1956 tarihinde 9 dükkan ve apartman inşa edilmiştir…. 05.12.1956 tarihinde yukarıdaki pasajın arka bahçesine altı dükkan ilavesi yapılmıştır” denildiği ve bu suretleilgili parselde iki ayrı yapı inşa edildiğinin anlaşıldığı, nitekim yerinde yapılan keşifte söz konusu parselde teknik olarak iki ayrı yapı bulunduğu heyetçe de tespit edildiği ve 6 dükkânlı yapı ile 3 katlı altında 9 dükkân bulunan yapının birbirinden ayrı olduğuna dair keşif esnasında görüntü alındığı, Riskli Yapı Tespit Raporu’nda incelenen ve risk analizi için statik olarak modellenen yapı ise 3 katlı altında 9 dükkân bulunan (13 bağımsız bölümlü) bina olup, bu bina altında olmayan 6 dükkân bulunan diğer yapı hakkında herhangi bir inceleme ve performans (risk) analizi hesaplaması yapılmamasına rağmen,İnceleme Formunda 19 bağımsız bölümün bir bütün olarak gösterildiğinin tespit edildiği, söz konusu rapordaki inceleme ve değerlendirmenin parselde bulunaniki yapıyı da kapsar nitelikte olmadığından ve 3 katlı bina altında yer almayan 6 dükkânın bulunduğu yapı hakkında herhangi bir başvuru da bulunmadığından,riskli yapı tespitinin çatı görüntüsü sunulan pasajda yer alan6 dükkândan oluşan yapı için geçerli olmadığı,Uygulama Yönetmeliği’nin 15.Md.’sinin 8.fıkrasında da bu hususta “RG-02.07.2013-28695) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde; a) İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne riskli yapıdır belirtmesi işlenir” hükmü buluduğu,bu nedenle söz konusu Rapor ile ilgili olmayan teknik açıdan ayrı bir yapı olan, 3 katlı bina altında yer almayan 6 dükkândan oluşan yapı için 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem yapılması yerinde olmadığı,9 dükkân ve 4 daireden (13 bağımsız bölüm) oluşan üç katlı yapı için hazırlanan Riskli Yapı Tespit Raporu’nun 2007 Deprem Yönetmeliği’nde öngörülen performans (risk) analizi ilkelerine uygunluğu incelendiğinde ise;

a) Statik analizde kullanılacak zemin parametrelerinin tespitine yönelik sismik ölçümlerin ve değerlendirmeyi içeren zemin raporunun Oda kaydı bulunan büro tarafından hazırlandığı, ancak yapının cadde üzerinde bulunduğu için muayene çukuru açılarak temellerinin kontrolünün yapılmadığı, dolayısıyla iki bina açsından statik olarak aynı temele dayanıp dayanmadığının incelenmediği,

b) Taşıyıcı duvar elemanlarının harman tuğlası olarak alındığı, harman tuğlası basınç ve kayma dayanımı tayininde deney yapılmadan Yönetmelikte belirtilen asgari değerlerin kullanıldığı,

c) Sadece 3 katlı yapı için geometrik özelliklerinin 2007 Deprem Yönetmeliği (DBYBHY)’nde yığma binalar için öngörülen koşullara uygunluk ve uygunsuzlukların Rapor’da irdelendiği,

d) Statik Hesaplamalarda esas alınan yük ve diğer katsayılarının yönetmelikte belirtilen biçimde alındığı, 2007 Deprem Yönetmeliği’nde öngörülen esaslar çerçevesinde yığma binalar için performans hesaplamalarının yapıldığı, hesap çıktılarının raporda sunularak irdelendiği,

e) Hesaplar sonuçlarında X yönünde binadaki zemin kat duvarlarının tamamının (%100), 1.Kat duvarlarının yine aynı yönde %62’sinin kesme gerilmesi kapasitelerinin yetersiz olduğu,

f) hedeflenen deprem performansının sağlanamadığının hesaplarla gösterilmiş olduğu,

Sonuç olarak binanın Uygulama Yönetmeliği’nde atıfta bulunulan 2007 Deprem Yönetmeliği’nin (DBYBHY) 7.Bölümü esaslarına göre gerekli dayanım ve rijitlik koşullarını sağlamadığının,bu nedenle 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre;

Sadece uyuşmazlık konusu parseldeki 3 katlı 13 bağımsız bölümün bulunduğu bina açısından ve eğer diğer yapı ile aynı temel üzerine inşa edilmediklerinin yapılacak bir temel muayenesiyle tespiti durumunda, riskli yapı niteliğinde olduğunun Tespit Raporu ile belgelendirilmiş olacağı, ancak her iki yapıda aynı temellere oturan duvarlar var ise binaların tümü için analiz yapılmadığından statik açıdan Rapor’un hiçbir bina için riskli yapı tespitine uygun olamayacağı değerlendirildiği sonucuna varıldığı görülmüştür.”tespitlerine yer verildiği anlaşılmıştır.

Bu durumda; dava dosyasındaki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden; bir kısım maliklere 6306 sayılı Yasaya uygun olarak tebligatların yapılmadığı, Riskli Yapı Tespit Raporu’nda incelenen ve risk analizi için statik olarak modellenen yapının 3 katlı altında 9 dükkân bulunan (13 bağımsız bölümlü) bina olduğu, bu bina altında olmayan 6 dükkân bulunan diğer yapı hakkında herhangi bir inceleme ve performans (risk) analizi hesaplaması yapılmadığı, bu durumun Uygulama Yönetmeliği’nin 15.maddesinin 8.fıkrasına aykırı olduğu, 9 dükkân ve 4 daireden (13 bağımsız bölüm) oluşan üç katlı yapı için hazırlanan Riskli Yapı Tespit Raporu’nun 2007 Deprem Yönetmeliği’nde öngörülen performans (risk) analizi ilkelerine uygun olmadığı görüldüğünden, sözkonusu raporda yapılan tesbitler esas alınmak suretiyle dava konusu taşınmaz hakkında alınan riskli yapı tespiti kararında ve itirazın reddi işleminde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.(İstanbul BİM 4. İdare Dava Dairesi, 29.12.2017 tarihli ve 2017/1392 E., 2017/1347 K. sayılı kararı)